Lãi suất tín dụng cho đầu tư bất động sản đang quá cao

Lãi suất tín dụng đang quá cao

Theo giáo sư Đặng Hùng Võ, trong thời kì qua, vốn tín dụng không phải là nguồn vốn đốn cho đầu tư vào thị trường bất động sản. Vốn tín dụng được sử dụng chủ yếu để thực hiện các trách nhiệm tài chính về đất đai và đầu tư phần hạ tầng dự can ho Kenton Node án. Tiếp sau đó, phần vốn cốt để đầu tư, phát triển các dự án đến từ hình thức bán bất động sản hình thành trong tương lai.

Giáo sư Đặng Hùng Võ cho rằng lãi suất tín dụng cho đầu tư bất động sản đang quá cao

Việc sử dụng vốn tín dụng như trên phát xuất từ 3 lý do chính. Thứ nhất là lãi suất tín dụng cho đầu tư bất động sản vẫn khá cao, ngang với tín dụng thương nghiệp. Thứ hai là nhà băng Nhà nước tạo cơ chế kiểm soát vốn tín dụng đầu tư vào bất động sản khá chặt chẽ. Thứ ba là quốc gia vẫn chưa cho phép tiếp cận các nguồn tín dụng ngoài nước cho đầu tư bất động sản.

Nhiều năm trước, Thông tư số 36/2014/TT-NHNN ngày 20/11/2014 của nhà băng Nhà nước đã gây ra những cuộc tranh cãi khá dài. Các cuộc tranh luận xoay quanh quy định các giới hạn, tỷ lệ bảo đảm an toàn trong hoạt động của tổ chức tín dụng, chi nhánh nhà băng nước ngoài với 2 nội dung hệ trọng đến đầu tư bất động sản. Hai nội dung đó gồm tỷ lệ tối đa của nguồn vốn ngắn hạn được dùng để cho vay trung và dài hạn (cho vay đầu tư bất động sản) và hệ số rủi ro đối với các khoản vay đầu tư vào bất động sản. Thông tư này đã được sửa đổi 2 lần vào giữa năm 2016 và cuối năm 2017.

Từ thông tư trước nhất đến những lần sửa đổi đều cho thấy hệ số rủi ro lên tới 50% khi vay có đảm bảo sờ soạng bằng nhà ở, quyền sử dụng đất. “Đây là hệ số quá cao vì thuộc tính khá an toàn trong giao tế bảo đảm. Tôi cho rằng cần hạ thấp hệ số rủi ro khi vay có bảo đảm cả thảy bằng bất động sản nhằm nâng cao hiệu quả sử dụng vốn tín dụng trong đầu tư bất động sản. Đây là điều cần sửa đổi để nâng cao hiệu quả dùng vốn tín dụng đầu tư vào thị trường bất động sản”, giáo sư Võ nhấn mạnh.

ngoại giả, mặc dù ngân hàng Nhà nước đã có nhiều chính sách hạ lãi suất tín dụng nhưng hiện thời lãi suất vẫn đang ở mức ngót 10%, làm cho tổn phí vốn lớn và giá thành hàng hóa bất động sản cao. Việc lãi suất tín dụng trong nước cho đầu tư bất động sản quá cao và chưa được can ho Kenton Node ứng dụng cơ chế thế chấp bằng bất động sản trong nước tại các tổ chức tín dụng nước ngoài làm cho tổn phí vốn trong đầu tư phát triển bất động sản chiếm tỷ trọng cao trong đầu vào sinh sản hàng hóa bất động sản. Để giải quyết vấn đề này cần mở chính sách cho phép thế chấp bằng bất động sản trong nước tại các nhà băng đầu tư có pháp nhân nước ngoài nhằm nâng cao tính cạnh tranh của các tổ chức tín dụng trong nước. Kèm theo chính sách này cần đưa ra một số chính sách khác để kiểm soát nguồn cho vay, phương thức giải quyết tài sản thế chấp khi không trả được nợ.

Bảo lãnh ngân hàng đối với giao tiếp BĐS hình thành trong mai sau còn nhiều bất cập

Nguồn vốn đốn cho đầu tư vào bất động sản nhà ở và bất động sản du lịch – nghỉ dưỡng hiện thời là từ nguồn mua bất động sản của các nhà đầu tư thứ cấp phê chuẩn hình thức chủ đầu tư dự án bán bất động sản hình thành trong mai sau. Trước năm 2015, hình thức huy động vốn như vậy tiềm ẩn nhiều rủi ro đối với người mua bất động sản hình thành trong tương lai. Những rủi ro này đến từ phía chủ đầu tư như dự án chất lượng thấp, hạn vận bàn giao chậm, không đúng thiết kế, thậm chí bất động sản trong mai sau không có để giao.

Chính nên chi, Luật Kinh doanh Bất động sản 2014 đã đưa ra cơ chế bảo lãnh của ngân hàng đối với các rủi ro có thể xẩy ra từ phía chủ đầu tư dự án. Tuy nhiên, với một cơ chế chung chung đã được ban hành thì bình thường không nhà băng thương mại nào dám cung cấp dịch vụ bảo lãnh vì họ không kiểm soát được dòng tiền mà chủ đầu tư dự án đang nắm giữ. Trên thực tế, một số nhà băng thương nghiệp đã ưng bảo lãnh, thường là các ngân hàng thuộc chung nhóm ích lợi với các chủ đầu tư dự án. Cách thực hành như vậy làm cho cơ chế bảo lãnh khó có thể phổ quát rộng rãi. Để áp dụng được rộng rãi, cần tạo cơ chế nhà băng bảo lãnh được quản lý dòng tiền từ nhà đầu tư thứ cấp trả cho chủ đầu tư dự án theo tiến độ.

Với những bất cập trong cơ chế bảo lãnh, cần sửa đổi quy định về quản lý rủi ro đối với giao tiếp bất động sản hình thành trong mai sau theo hướng đa dạng hóa, chấp nhận cả hình thức bảo lãnh lẫn mua bảo hiểm giao tiếp của chủ đầu tư dự án. Trong hình thức bảo lãnh có thể cho phép cả hình thức ngân hàng bảo lãnh được quản lý dòng tiền mà các nhà đầu tư thứ cấp trả cho chủ đầu tư dự án để giải ngân ăn nhập với tiến độ triển khai dự án.

Bình Nguyên